Siết chặt hơn đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Theo hồ sơ thẩm định, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 61 Điều, giảm 23 Điều (khoảng 30%) so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Đáng chú ý, Chương III của dự thảo sửa đổi các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Dự thảo quy định chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của luật, đồng thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng.
Dự án Usilk City (đường Tố Hữu, Hà Nội) được khởi công từ năm 2008 và thu hàng nghìn tỷ đồng của khách hàng, nhưng bị bỏ hoang nhiều năm, đến nay vẫn chưa được nhận nhà (Ảnh Hữu Thắng).
Một điểm mới đáng chú ý là chủ đầu tư phải sử dụng số tiền thu từ khách hàng đúng mục đích để đầu tư xây dựng dự án, đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai tiến độ thực hiện dự án cho khách hàng, đồng thời cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ của dự án khi phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Đặc biệt, dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Về đặt cọc, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của bất động sản.
Muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng nhiều điều kiện
Dự thảo cũng quy định rõ điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Theo đó, dự án phải đã được khởi công xây dựng; có giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng theo quy định; thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có mục đích đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê mua.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan chuyên môn về kinh doanh bất động sản thuộc UBND cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp nhà có mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Ngoài ra, dự án và bất động sản đưa vào kinh doanh phải được công khai thông tin theo quy định của luật.
Về thanh toán, dự thảo tiếp tục quy định việc thanh toán được thực hiện nhiều đợt theo thỏa thuận, nhưng chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với thuê mua, bên thuê mua được thanh toán trước theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị bất động sản; phần còn lại được trả dần trong thời hạn thuê mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đáng chú ý, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn phải có bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà theo đúng cam kết.
Về bàn giao bất động sản, dự thảo quy định việc bàn giao chỉ được thực hiện khi công trình đã được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc bàn giao phải lập thành văn bản; bên mua có thể trực tiếp nhận bàn giao hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
