Cam kết chi trả lợi nhuận hấp dẫn
Theo trình bày của ông H. (ngụ TPHCM), tháng 7/2018, ông ký hợp đồng mua một căn hộ condotel tại Bình Định cũ (nay là tỉnh Gia Lai) với Công ty T. Căn hộ có diện tích 40m2, trị giá hơn 2 tỷ đồng.
Theo hợp đồng, căn hộ dự kiến được bàn giao vào quý IV/2018 và có thể được gia hạn tối đa hai lần, mỗi lần không quá 45 ngày. Đến năm 2020, ông H. đã thanh toán 95% giá trị căn hộ, tương đương gần 2 tỷ đồng.
Song song với hợp đồng mua bán, đầu năm 2019, ông H. tiếp tục ký hợp đồng cho Công ty T. thuê và quản lý căn hộ sau khi dự án đi vào vận hành để hưởng lợi nhuận cam kết.
Theo thỏa thuận, chủ đầu tư cam kết chi trả cho ông H. khoản lợi nhuận tối thiểu tương đương 10% giá trị căn hộ mỗi năm. Tuy nhiên, ông H. cho biết chỉ nhận được tiền thuê trong một thời gian ngắn, sau đó chủ đầu tư ngừng chi trả.
Sau khi bỏ gần 2 tỷ đồng mua condotel, ông H. chỉ nhận được tiền thuê trong thời gian ngắn trước khi chủ đầu tư ngừng chi trả. Ảnh minh họa: Hoàng Hà
Cho rằng doanh nghiệp vi phạm cam kết khi chậm bàn giao căn hộ trong nhiều năm, tháng 9/2020, ông H. thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán, đồng thời bồi thường và chịu phạt vi phạm theo các điều khoản đã ký kết.
Ở chiều ngược lại, Công ty T. cho rằng việc chậm bàn giao căn hộ xuất phát từ các nguyên nhân khách quan như thay đổi chính sách pháp luật đối với loại hình condotel và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Do đó, doanh nghiệp cho rằng đây là sự kiện bất khả kháng và không đồng ý với yêu cầu chấm dứt hợp đồng cũng như yêu cầu bồi thường của ông H.
Ngoài tranh chấp giữa hai bên, vụ án còn liên quan đến khoản vay 1 tỷ đồng mà ông H. và vợ ký với một ngân hàng để mua căn hộ. Khoản vay được bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán condotel.
Chủ đầu tư phải hoàn tiền, ngân hàng không được xử lý quyền tài sản thế chấp
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND TP Quy Nhơn (nay là TAND Khu vực 1 - Gia Lai) nhận định chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo cam kết, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H.
Bản án sơ thẩm tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên, buộc Công ty T. hoàn trả gần 2,7 tỷ đồng, gồm gần 2 tỷ đồng tiền đã thanh toán cùng các khoản lãi và phạt vi phạm hợp đồng.
Tòa án cũng tuyên chấm dứt hợp đồng thuê và quản lý tài sản giữa ông H. và Công ty T., đồng thời bác yêu cầu phản tố của doanh nghiệp về việc buộc khách hàng hoàn trả tiền thuê đã nhận và bồi thường thiệt hại.
Đối với khoản vay ngân hàng, tòa buộc vợ chồng ông H. tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Số tiền Công ty T. hoàn trả phải được chuyển vào tài khoản của vợ chồng ông H. tại ngân hàng để phục vụ việc thu hồi nợ.
Sau đó, Công ty T. và ngân hàng cùng kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Phía ngân hàng đề nghị tòa phúc thẩm không chấp nhận việc chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông H. và Công ty T., đồng thời yêu cầu được quyền xử lý tài sản thế chấp phát sinh từ hợp đồng này để thu hồi nợ nếu ông H. vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Trong khi đó, Công ty T. đề nghị tòa án chấp nhận toàn bộ các yêu cầu độc lập mà doanh nghiệp đã đưa ra trong quá trình giải quyết vụ án.
Đối với kháng cáo của ngân hàng về quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, TAND tỉnh Bình Định (nay là TAND tỉnh Gia Lai) nhận định căn hộ vẫn chưa hoàn thành, chưa được bàn giao và hợp đồng mua bán đã bị chấm dứt, nên quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này không còn là căn cứ để xử lý theo yêu cầu của ngân hàng.
Bên cạnh đó, tòa cũng bác yêu cầu của Công ty T. về việc buộc ông H. hoàn trả tiền thuê đã nhận và bồi thường thiệt hại từ hợp đồng thuê, quản lý căn hộ, bởi đây là hợp đồng phụ, phụ thuộc vào hợp đồng mua bán chính đã bị chấm dứt.
Từ đó, tòa phúc thẩm quyết định giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 114/2025/DS-PT ngày 16/6/2025 của TAND tỉnh Bình Định, nay là TAND tỉnh Gia Lai)
